Mennyibe kerülnek az ingatlanok Dubajban?
„2025-ben Dubajban az átlagos négyzetméterár meghaladta a 18 000 AED-t, ami körülbelül 19 000 PLN-nek felel meg – ez több, mint amennyit egy luxuslakásért fizetsz Varsó belvárosában.”
Őrültségnek hangzik? Pedig a külföldi befektetők már a teljes ingatlanpiac 70%-át teszik ki ebben az emírségi városban. Ez nem véletlen. Dubaj olyat kínál, amit máshol hiába keresnénk – nulla tőkenyereség-adót, állandó tartózkodási engedélyt az ingatlantulajdonosoknak, és egy piacot, amely még a globális infláció idején is szárnyal.
2025 fordulópontot jelent a dubaji ingatlanpiac számára. Az Expo 2020 nyomot hagyott, a nagy infrastrukturális projektek a végéhez közelednek, és a város újabb fejlődési hullámra készül. A lengyel befektetők egyre gyakrabban tekintenek Dubajra nem egzotikus kalandként, hanem komoly alternatívaként a hazai piac helyett.
Mennyibe kerülnek az ingatlanok Dubajban?
Ahhoz, hogy megértsd, érdemes-e a pénzedet dubaji négyzetméterekbe fektetni, három kulcsfontosságú dolgot kell tudnod:
• Aktuális négyzetméterárak – mennyibe kerülnek valójában a különböző típusú az egyes kerületekben
• Teljes költségelszámolás – milyen további díjak várnak a vevőre a lakás árán felül
• Jövedelmezőség és trendek – lehet-e pénzt keresni bérbeadással, és hogyan alakul ennek a piacnak a jövője
Nem fogom tagadni – a számok néha meglepőek tudnak lenni. De az ördög a részletekben rejlik, és ebben az esetben éppen ezek a részletek dönthetnek befektetésed sikeréről vagy kudarcáról.
Mielőtt azonban belemennénk a konkrét összegekbe, érdemes megérteni a dubaji piac árainak földrajzát.
Ártérkép 2025 – garzontól a penthouse-ig
Árak Dubajban 2025-ben? Ez az a téma, amit minden leendő befektetőnek kívülről kellene ismernie. Az árak skálája valóban nagyon széles, de ebben is ki lehet igazodni.
| Ingatlan típusa | AED | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Stúdió | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2 szobás | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Villák | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Érdemes megjegyezni: Az off-plan árak átlagosan 15-20%-kal alacsonyabbak, mint a kész ingatlanoké. A “luxury” kategória további 30-40%-kal emeli az árat. 2024-ben a legnagyobb áremelkedést a csatorna menti negyedekben tapasztalták – egészen 18%-ot.
A földrajz mindent jelent ebben az üzletben. Downtown és DIFC a pénzügyi központok, ahol egy négyzetméter ára 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Ott a presztízs számít, ezért hasonlóan fizetsz. De ha kimész Ajmanba vagy Sharjahba, a peremterületekre, ugyanazokért a négyzetméterekért hirtelen csak 8 000–12 000 AED-et kell fizetned.
Miért ekkora a különbség? Infrastruktúra, metró közelsége, kilátás a Burj Khalifára. És persze az egész marketing meg a cím presztízse.
Két életszerű példa – egy penthouse-t a Burj Khalifában tavaly 42 millió euróért adtak el, az új tulajdonos egy orosz oligarcha lett. Másrészt egy ismerős lengyel vett magának 74 négyzetmétert Ajmanban 223 000 AED-ért, és nagyon elégedett.
Tulajdonképpen érdekes, hogy ezek az árak a 2008-as szintről csak most tértek vissza. Vagyis a piacnak 15 évre volt szüksége, hogy talpra álljon.
Már ismerjük a kikiáltási árakat, ideje kiszámolni a teljes összeget, és megnézni, mit teszel még hozzá ehhez az összeghez…
Teljes számla – díjak, adók és a vásárlás lépései
Látod a kikiáltási árat, és azt hiszed, hogy ennyi az egész? Sajnos, ez még csak a kezdet. Dubajban minden egyes dirham a papíron sokkal nagyobb összeggé változik a számlán – és persze ezt előre senki sem magyarázza el neked pontosan.
1. Foglalási űrlap és első befizetés
A folyamat a “Reservation Form” kitöltésével és 10% előleg befizetésével indul. Ártalmatlannak tűnik, de már itt megfizeted az ügynöki jutalékot – a szokásos 2% az értékből. Ha 1 500 000 AED-ért vásárolsz, ez további 30 000 AED azonnal. Időtartam: 1-3 nap.
2. Adásvételi szerződés (SPA) és DLD regisztráció
Itt merül fel a legnagyobb költség – 4% Dubai Land Department díj. Ez nem alkuképes. Ugyanennél a befektetésnél ez további 60 000 AED. Ehhez jönnek még a közjegyzői díjak, általában 2 000–5 000 AED. Ez a szakasz körülbelül 7–14 napig tart.
- Off-plan fizetési ütemezés
A legtöbb projekt hasonló struktúrát követ: 10% foglaláskor, 10% az adásvételi szerződés aláírásakor, majd részletekben 3-6 havonta az építkezés előrehaladása szerint. Példa egy 24 hónapos projektre: 20% az első két hónapban, további 60% egyenlő részletekben félévente, a fennmaradó 20% kulcsátadáskor. - Üzemeltetési díjak és rejtett költségek
Senki sem beszél nyíltan a 10-20 AED/m² éves szervizdíjról. Egy 100 m²-es lakás esetén ez évente 1 000-2 000 AED-et jelent. Néha még parkolási díj, szemétszállítás vagy épületbiztosítás is felmerül. - Véglegesítés és átadás
Az utolsó 20% plusz a tulajdonjog átruházási díjai. További 2 000-3 000 AED a dokumentumokra, fordításokra, végső bejegyzésekre. Az eljárás az építkezés befejezésétől számítva 30-45 napot vesz igénybe.
Golden Visa röviden: legalább 2 000 000 AED befektetésével 10 éves vízumot kapsz az egész család számára. A kérelem benyújtása 2-4 hetet vesz igénybe, az előnyök között szerepel a szabad beutazás az Egyesült Arab Emírségekbe, vállalkozás indításának lehetősége és nincs kötelező félévenkénti kilépés az országból.
Az igazság az, hogy a kikiáltási ár legfeljebb a végső költség 85%-át teszi ki. A többi „apróság”, amelyek még a tapasztalt befektetőket is meg tudják lepni.
Most, hogy ismerjük a teljes elszámolást, tegyük fel a kérdést: megéri ez?
Jövedelmezőség és jövő – megéri-e a befektetés?
Dolgozik hatékonyan a tőkéd? Ezt a kérdést teszi fel magának minden befektető, aki dubaji ingatlan vásárlását fontolgatja.
| Elhelyezkedés | Átlagos ROI | Bruttó jövedelmezőség | A piac likviditása |
|---|---|---|---|
| Dubai központ | 6,0-8,0% | 7,5% | Magas |
| Dubai peremkerületei | 8,0–10,0% | 9,2% | Átlagos |
| Varsó | 3,0–5,0% | 4,1% | Alacsony |
| Berlin | 2,5–4,5% | 3,8% | Átlagos |
A számok önmagukért beszélnek. Dubaj belvárosában körülbelül 7%-os hozamra számíthatsz, míg a város peremén akár 10%-ot is elérhetsz. Összehasonlításképpen: Varsóban a lakások legfeljebb 5%-ot hoznak. A különbség jelentős.
A következő évek előrejelzései optimisták – 2025-ben 5-8%-os áremelkedés várható, majd ezt követően évi stabil 5-10% növekedés 2030-ig. A Dubai 2040 terv célja, hogy a várost a világ leggazdagabbjainak globális központjává alakítsa. A high-net-worth individuals beáramlása már most is élénkíti a keresletet.
Érdemes megnézni a tranzakciós statisztikákat. 2024-ben több mint 100 000 eladást regisztráltak, a 2025 -re vonatkozó előrejelzések pedig 120 000-ről szólnak. Ez egy dolgot jelent – a piac likvid. Nem lesz gondod az eladással, amikor eljön az exit ideje.
De vajon minden ilyen rózsaszínű? Nem egészen.
Kockázat és jutalom
| Előnyök | Veszélyek |
|---|---|
| Magas hozam 6-10% | A globális infláció hatása |
| Növekvő kereslet a HNW részéről | Geopolitikai kockázat |
| Dubai 2040 Terv | Lehetséges piaci korrekciók |
| Likviditás több mint 100 ezer tranzakció felett | Valutaárfolyam-ingadozások |
A globális infláció hatással lehet az ingatlanok fenntartási költségeire. A Közel-Kelet geopolitikai helyzete mindig hordoz bizonyos kockázatokat. Az ingatlanpiacok – még a legjobbak is – növekedési és visszaesési ciklusokon mennek keresztül.
Off-plan vagy kész projektek között választasz? Az off-plan jobb árakat kínál, de türelmet igényel. A kész ingatlanok azonnali bérleti bevételt hoznak, bár magasabb belépési áron.
Végső soron Dubai ebben a régióban az egyik legmagasabb hozamot kínálja. A kérdés csak az – készen állsz erre a lépésre?
Mi várható a dubaji piacon – kulcsfontosságú tanulságok és következő lépések
Dubaj már nem az a vad piac, mint egy évtizeddel ezelőtt, amikor egy prospektusból vásároltál lakást, és csak reménykedtél, hogy a fejlesztő befejezi az építkezést. Ma a helyzet teljesen másképp néz ki.
Három dolog, amit tudnod kell
Az árak továbbra is emelkednek, de már nyugodtabb ütemben, mint egy évvel ezelőtt. Ez jó hír – ez a stabilizációt jelzi, spekulatív buborék nélkül. Másodszor – a vásárlási árhoz mindig hozzá kell adni 6-8%-ot járulékos költségekre. És harmadszor, a legfontosabb: a dubaji hozamok továbbra is felülmúlják a legtöbb európai piacot.
Sokan elfelejtik ezt az utolsó pontot, és csak a belépési árra koncentrálnak.
Próbáld ki vásárlás előtt
▢ Van egy világos költségvetésed tartalékkal a váratlan kiadásokra?
▢ Pontosan tudod, miért vásárolsz – saját lakásnak, befektetésnek, vagy esetleg nyugdíjtervnek?
▢ Meghatároztad az időtávot – 3 év, 10 év, vagy akár hosszabb?
▢ Fel vagy készülve az árfolyam-ingadozások és a helyi szabályozások kockázatára?
▢ Van kilépési terved a befektetésből – mikor és hogyan fogsz eladni?
Ezek a kérdések banálisnak tűnnek, de a vásárlók többsége nem tud rájuk válaszolni. Pedig kellene.
A jövőbe tekintés 2026–2030
A Dubai Vision 2040 nem csupán hangzatos marketing szlogen. A város valóban a fenntartható projektekre és a jövő technológiáira helyezi a hangsúlyt. Megjelent már az úgynevezett „metaverse ingatlan” is – furcsán hangzik, de az első példák a virtuális ingatlanok fizikai ingatlanokhoz kapcsolt értékesítésére már megjelentek.
Nem azt mondom, hogy ez forradalom lesz, de az irány egyértelmű. Dubaj a régió technológiai fővárosa akar lenni.
Itt az idő cselekedni
Az elmélet egy dolog, a gyakorlat pedig egy másik. Nézd meg az aktuális ajánlatokat engedéllyel rendelkező ügynököknél – ne a hirdetési portálokon, hanem olyan szakembereknél, akik rendelkeznek RERA-licenccel. Ez az alapja a biztonságnak.
Ha már komolyan gondolkodsz a vásárláson, egyeztess konzultációt valakivel, aki belülről ismeri a helyi piacot. Ne hozz döntést internetes cikkek alapján – még ennek sem.
Cselekedj okosan, de cselekedj.
Mark D.
lifestyle szerkesztő
Luxury Blog
Szólj hozzá