Ingatlanárak Dubajban – nézze meg, mennyibe kerülnek

2025-ben a dubaji ingatlanpiac értéke megközelítette a 917 milliárd dirhamot, és a tranzakciók 87%-a készpénzes vásárlás volt. Elképesztő számok, igaz? A vásárló számára kulcsfontosságú megérteni, hogy 1 AED nagyjából 0,25 EUR-t jelent, vagyis fordítva – 1 EUR körülbelül 4 AED. Ez a viszonylag stabil átváltási arány meglehetősen kiszámíthatóvá teszi a költségvetés tervezését. Ma megpróbálom bemutatni, hogyan alakulnak a dubaji ingatlanárak.

2002 óta a külföldiek is vásárolhatnak ingatlant tulajdonjoggal kijelölt freehold zónákban. Ez megnyitotta a piacot a világ minden tájáról érkező befektetők előtt, köztük Európából is. Napjainkban pedig egyre nagyobb az érdeklődés az ilyen típusú tőkelekötés iránt. Ezért is döntöttem úgy, hogy alaposabban megvizsgálom nektek a piacot!

fotó: famproperties.com

Ingatlanárak Dubajban – az én elemzésem

Dubaj ma már egy több mint 3,8 millió lakosú város, és turisztikai rekordokat dönt 2025 -ben. A keresletet elsősorban a fiatal demográfia és a fejlődésorientált szemlélet hajtja. És egyértelműen évek óta látható, hogy jelentős forrásokat fektetnek abba, hogy ez a város turisztikai ikon legyen.

Fontos, hogy a 2021–2025 közötti őrült fellendülés után a piac most mérséklődési szakaszba lép. A növekvő lakáskínálat kezd stabilizálni az árakat, így már nem beszélhetünk lavinaszerű emelkedésekről. Ez jó hír a vásárlóknak, akik ésszerű árazást keresnek, nem spekulatív lázat.

fotó: economymiddleeast.com

Árkategóriák, típusok és színvonal

Kezdjük az alapokkal: 1 AED körülbelül 0,25 EUR. Ez az átváltási arány kissé ingadozik, de gyors számításokhoz tökéletesen megfelel. És most jöjjenek a konkrét számok, mert valószínűleg ez érdekel a legjobban.

Aktuális árkategóriák euróban

A garzonlakások általában €105 000 és €198 000 között mozognak ( ez AED 450–850 ezernek felel meg), bár a standard modellek inkább az alsóbb árkategóriában találhatók. Az egyszobás lakások ára €209 000-tól €372 000-ig terjed (AED 900 ezer–1,6 millió), a kétszobásak pedig nagyjából €349 000-tól indulnak, és akár €651 000-ig is elérhetnek (AED 1,5–2,8 millió). Villák és sorházak? Itt a minimum €511 000, a felső határ pedig könnyedén eléri vagy meghaladja az €1,86 milliót (AED 2,2–8 millió+). Az olyan exkluzív helyszínek, mint a Palma Jumeirah, akár €7,5 millió (AED 30 millió+) fölé is mehetnek, tehát az árskála valóban széles.

A lakások négyzetméterára ~€2 100 és €7 800 között mozog, a medián körülbelül €4 900 (nagyjából AED 19 000). Az átlagos tranzakciós érték meghaladja az ~AED 2,6 milliót, ami körülbelül €650 000.

fotó: dxbinteract.com

Mi befolyásolja az árat?

Off-plan (építés alatt álló) ingatlanok esetén gyakran 20-60% előleget kell fizetni ütemezés szerint, ami rugalmasságot ad. A kész lakások négyzetméterára általában magasabb, viszont azonnal kiadhatók vagy beköltözhetsz. Tengeri panoráma vagy Burj Khalifa kilátás? Nyugodtan számolj rá még jó néhány százalékot. Az emelet is számít: minél magasabb, annál drágább.

Példa: 300 000 €-ért már tisztességes, 1 hálószobás lakást (kb. 55-70 m²) vehetsz jó minőségben, míg 150 000 €-ért stúdiót kapsz (talán 35-45 m²) elfogadható helyen. Az alapterület és a kivitelezés sokat számít.

fotó: uniqueproperties.ae

Összehasonlítás €/m² a kulcsfontosságú kerületekben

A Dubaj belvárosa alapvető fontosságú. Az egyes városrészek közötti árkülönbségek hatalmasak, és közvetlenül befolyásolják, hogy valójában mennyit fizetsz, illetve milyen bérleti hozamra számíthatsz.

Íme a 2026 elejére vonatkozó irányadó árak:

A különbségek valóban jelentősek. Vegyünk egy példát: egy 60 m²-es lakás JVC-ben körülbelül €135 000-ba kerül (ami €2 250/m²). Ugyanez a 60 m² Downtownban? Már €480 000 (átlagosan €8 000/m²). Több mint háromszoros különbség, miközben a JVC -ben a megtérülés kétszer magasabb.

fotó: wurarealestate.com

Freehold zónák és a helyszín jellege

Az összes felsorolt városrész freehold zóna, vagyis a külföldiek korlátozás nélkül vásárolhatnak itt. Dubai Marina egyfajta expat központ, vagyis kikötők, éttermek, nagyvárosi hangulat. Downtown kilátást és presztízst kínál, de ezért prémium árat fizetsz. JVC (Jumeirah Village Circle) nyugodtabb, családiasabb környék, ezért alacsonyabbak az árak és jobb a megtérülés. Palm Jumeirah pedig már egészen más kategória, főként villák és ultra-luxus apartmanok találhatók itt.

Ne feledd, ezek irányadó árak. A konkrét árak a kilátástól, emeletmagasságtól, fejlesztőtől és a befejezés színvonalától függenek. Azonban a kínálat olyan hatalmas, hogy mindenki talál magának valamit!

Díjak, fenntartás és vízum

A lakás vagy villa ára csak a történet egy része. Valójában ennél többet fogsz fizetni, és a különbség meglepő lehet.

fotó: kaizenams.com

Díjak vásárláskor lépésről lépésre

A legnagyobb tétel a DLD (Dubai Land Department díj), ami az ingatlan árának 4%-a. Egy €300 000 értékű vásárlásnál ez €12 000-t jelent. Ehhez jön még az ügynöki jutalék, általában kb. 2% plusz áfa, tehát ugyanebben a példában további €6 000-€6 300. Ha jelzáloghitelt veszel fel, akkor a jelzálog bejegyzésének díja is hozzáadódik (a hitelösszeg 0,25%-0,5%-a), valamint néhány kisebb adminisztrációs költség. Összesen? A vételár kb. 6-7%-a megy el tranzakciós költségekre.

És pontosan itt rejlik a különbség sok európai piachoz képest. Dubajban nincs ingatlanadó és nincs bérleti jövedelem utáni adó sem. Egyszer fizetsz vásárláskor, utána már csak a fenntartási költségekkel kell számolni.

fotó: liminastudios.com

Vízum

Az éves költségek általában €2 000–€5 000 között mozognak, az épület színvonalától és az elérhető szolgáltatásoktól (uszoda, edzőterem, biztonság) függően. Minél magasabb a színvonal, annál magasabb a service charge.

Ha rezidens vízumban gondolkodsz, a küszöbértékek egyértelműek. Egy legalább 750 000 AED (kb. €190 000) értékű ingatlan rövidebb engedélyt biztosít, míg a 2 000 000 AED (nagyjából €515 000) küszöb megnyitja az utat a 10 éves Golden Visa felé. Az értéket a vételár alapján számítják, nem az aktuális piaci érték szerint.

Egy befektetés esetén €300 000 értékben a teljes kezdőköltség (ár + díjak) körülbelül €320 000 lesz. Ezután évente fenntartási költségek merülnek fel, de nincs ingatlan- vagy jövedelemadó.

Jövőbeli forgatókönyvek

fotó: cbnme.com

Ahhoz, hogy megértsük, hol tartunk most, érdemes visszatekinteni 2014-re. Akkoriban az átlagos négyzetlábár körülbelül 1 003 AED volt. Ezután jött egy korrekció, 2020-ban nagyjából 894 AED/sqft -re estünk vissza (a pandémia és a korábbi túlkínálat hatására). És innentől kezdve kezdtek igazán izgalmas dolgok történni.

2024-et 1 524-1 597 AED/sqft közötti tartományban zártuk, az adatok forrásától függően. 2025-re az előrejelzések 1 625 AED/sqft -et jósolnak, egyes forgatókönyvek szerint pedig 2026-ban már 1 800 AED/sqft fölé is emelkedhetünk. Rakétaszerűnek hangzik, de figyelem: a növekedés üteme már lassul. A piac a moderáció szakaszába lép, nem pedig további eufóriába.

Értékesítési volumen és a piac szerkezete

Méretek? 2025-ben körülbelül 270 000 tranzakcióra számítunk, összesen 917 milliárd AED értékben. Már 2025 első negyedéve is ~42 000 tranzakciót hozott (kb. 114 milliárd AED). Érdekesség, hogy 60-70%-uk off-plan, vagyis tervrajz alapján történő vásárlás, és 87% a vevők közül készpénzzel fizet. Ez jól mutatja, mennyire stabil alapokon nyugszik ez a piac, bár a magas off-plan arány nagyobb érzékenységet is jelent a projektek csúszásaira.

Kínálati oldalról: 2025-ben ~48 000 új lakás várható, 2026-ban pedig már ~72 000, ebből csak 2025 első negyedéve ~9 400 egységet adott hozzá. Dubaj lakossága már több mint 3,8 millió, ehhez jön még a turizmus (2024-ben több mint 17 millió), így a kereslet adott. A kérdés csak az, hogy a kínálat nem fogja-e túlszárnyalni azt.

Előrejelzések

Itt kezd érdekessé válni a helyzet. A villák és a prémium szegmens esetében a legtöbb elemző +5-8% -os növekedést vár 2026-ban. És a középkategóriás lakások? A Fitch és más óvatos szakértők 10-15%-os korrekcióra figyelmeztetnek, főként a túlzott off-plan kínálat és a növekvő átadások miatt. A bérleti díjak rövid távon emelkednek ( +6-13%), így a bérbeadási céllal vásárló befektetőknek van némi mozgásterük, de 2026-2027-ben az árnyomás akár az ellenkező irányba is hathat.

Mit jelent ez? Ha a luxus és a villák érdekelnek, a kilátások stabilnak tűnnek. Lakásoknál? Érdemes odafigyelni a megfelelő időzítésre.

Hogyan lehet okosan olvasni a dubaji piacot?

fotó: elysian.com

Dubaj ingatlanpiaca nemcsak a kemény adatokról szól, hanem arról a kontextusról is, amely eldönti, hogy egy adott ár valójában jó lehetőség vagy inkább csapda. Egy négyzetméter Marina negyedben hasonlóba kerülhet, mint Downtownban, de a bérbeadási potenciál, a metró elérhetősége és a környék fejlődési kilátásai teljesen más befektetési történetet írnak. Az euróban megadott átlagárak csak viszonyítási pontot adnak, de az igazi érték a részletekben rejlik, amelyekről a fejlesztők ritkán beszélnek az értékesítési prospektusokban.

Ezért ha Dubajban vásárolsz, érdemes szélesebb perspektívából nézni, mint csupán az ajánlat oldalán szereplő számokat. A lokáció, a városrész fejlettsége, a fejlesztő minősége és a valós fenntartási költségek gyakran többet nyomnak a latban, mint maga a vételár.

És éppen ez a sorok között olvasás képessége választja el a sikeres befektetést a csalódástól. Nekem már két ingatlanom is van Dubajban, és őszintén ajánlom ezt a régiót!

Stev

a prémium ingatlanok és a golf szerelmese

a Luxury Blog szerkesztősége