Olcsón vásárolni, felújítani, majd drágábban eladni. A nemzetközi ingatlan flipping egyszerűen hangzik, de külföldön gyorsan bonyolultabbá válik. A vételár csak a kezdet – figyelembe kell venni az adókat, a közjegyzőt, az ügyvédet, a tervezőt, a felújítást, a finanszírozást, a fenntartást, a marketinget és az értékesítést. Ezután az adóbevallást is el kell készíteni a jövedelem után.

Olaszország és Portugália érdekes piacokat jelentenek a befektetők számára. Mindkét országban sok régebbi ingatlan található, vonzó turisztikai régiókkal és külföldi vásárlók iránti kereslettel. Olaszországban könnyebb nagyon olcsó ingatlanokat találni, míg Portugália folyékonyabb piacot kínál, de magasabb belépési árakkal.

Flipping nemzetközi szinten. Először ARV, aztán vásárlás

A klasszikus flip magában foglalja a vásárlást, a felújítást és az eladást. Kulcsfontosságú az ARV – After Repair Value, vagyis a felújítás utáni ingatlan valós értékének meghatározása. Az ARV-t nem szabad kizárólag az ajánlati árakra alapozni. Sokkal fontosabbak a ténylegesen eladott, összehasonlítható ingatlanok és a helyi kereslet.

Ha egy ház 80 ezer euróba kerül, és felújítás után 150 ezerért lehet eladni, a 70 ezer eurós különbség még nem jelent nyereséget. Le kell vonni az adókat, a vásárlás költségeit, a közjegyzőt, az ügyvédet, a tervezőt, a felújítást, a berendezést, a finanszírozást, a fenntartást, a marketinget és az értékesítést.

Ezért a projektet konzervatívan kell számolni: reális eladási árral kell tervezni, és tartalékot kell hagyni a váratlan költségekre. A legnagyobb hiba a maximális eladási ár feltételezése és a felújítás tökéletes lefolyásának elvárása.

Ezért a nemzetközi flipping során elengedhetetlen a due diligence a vásárlás előtt. Ez a folyamat a teljes befektetés egyik legfontosabb szakasza.

Olaszország az olcsó házak országa.

Olaszország hatalmas régi ingatlanállománnyal rendelkezik – a kisvárosokban és vidéki területeken található házaktól kezdve egészen a történelmi belvárosok épületeiig. Egy részük évek óta üresen áll, és teljes körű felújításra szorul.

Ez egy lehetséges lehetőség a flipperek számára: olcsóbban vásárolni, modern terméket létrehozni, majd magasabb áron eladni. Példaként említhetők az „1 eurós ház” programok, vagyis kiválasztott, elhagyatott ingatlanok szimbolikus összegért történő értékesítése.

És sok a bizonytalanság

Céljuk nem a házak szétosztása, hanem a települések újjáélesztése. Példaként említhető Cantiano község programja a Marche régióban. A vevőnek teljesítenie kell a felújításra vonatkozó feltételeket, elő kell készítenie a tervet, és be kell tartania az önkormányzat által meghatározott határidőket. A program 4 ezer eurós garanciát is előír.

Az 1 eurós ár tehát csak a kezdet. A régi épület új tetőt, szerkezeti megerősítést, a közművek cseréjét, szigetelést, nyílászárókat és teljes befejezést igényelhet. Ehhez jön még a tervezés, dokumentáció, adók, közjegyző, adminisztratív költségek vagy a műemlékvédelmi felügyelet díja. Ennek eredményeként a beruházás akár több tízezer euróba is kerülhet, nagyon rossz műszaki állapot esetén pedig akár 100 ezer euró fölé is emelkedhet.

Olasz építési jog

Olaszországban különösen fontos ellenőrizni, hogy az ingatlan tényleges állapota megfelel-e a dokumentációnak. 2024-ben bevezették az úgynevezett „Salva Casa” szabályozást – a 69/2024. számú rendeletet, amelyet a 105/2024. számú törvénnyé alakítottak át. A szabályozás megoldásokat vezetett be bizonyos építési eltérésekre és az ingatlan jogi státuszával kapcsolatos eljárásokra vonatkozóan.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden önkényes építkezést könnyen legalizálni lehet. Minden a szabálytalanság típusától és az adott esettől függ. Vásárlás előtt ezért érdemes egy helyi szakemberrel ellenőriztetni a dokumentációt és a tervezett felújítás megvalósíthatóságát.

Adózás Olaszországban

Magánszemélytől vagy vállalkozótól történő vásárlás esetén, ha az ügylet ÁFA-mentes és nem élnek a „prima casa” kedvezménnyel, az alap regisztrációs adókulcs 9%, míg a jelzálog- és telekkönyvi illeték általában egyenként 50 euró. Más típusú ügyletek esetén eltérő szabályok, beleértve az ÁFA-t is, érvényben lehetnek.

Eladás esetén az olasz jogszabályok bizonyos nyereségek adóztatását írják elő, különösen olyan ingatlanok esetében, amelyeket legfeljebb öt évvel korábban szereztek vagy építettek. A részletek az ingatlan előéletétől és az adózó helyzetétől függenek.

Rendszeres ingatlanvásárlás, felújítás és továbbértékesítés esetén további elemzést igényel a tevékenység jellege. Egy magáncélú ingatlan egyszeri eladása és a sorozatos flipping adózási szempontból nem feltétlenül esnek ugyanabba a kategóriába.

Flipping nemzetközileg: Portugália. Erős kereslet, nehezebb jó lehetőséget találni

Portugália az egyik legismertebb európai ingatlanpiac. Lisszabon, Porto, Algarve és más vonzó régiók vonzzák a lakosokat és a külföldi vásárlókat.

A portugál statisztikai hivatal szerint 2025-ben a lakóingatlanok árai 17,6%-kal emelkedtek, a tranzakciók száma 8,6%-kal nőtt, míg a tranzakciós ár mediánja a IV. negyedévben 2 198 euró volt négyzetméterenként.

A dinamikus piac potenciálisan magasabb értéket jelent a felújított ingatlanok számára, de ugyanakkor magasabb vételárakat és nagyobb versenyt is. Ezért önmagában a piac növekedése nem menti meg a rosszul megvásárolt házat.

A vásárlás költsége Portugáliában

Vásárláskor elsősorban figyelembe kell venni az IMT-t – az ingatlanok ellenérték fejében történő megszerzésére kivetett adót, valamint az Imposto do Selo-t, vagyis a bélyegilletéket.

Az IMT mértéke többek között az ingatlan típusától és rendeltetésétől függ. Az adóalap általában az ingatlan tranzakciós ára vagy adóértéke közül a magasabb összeg.

A házvásárláskor fizetendő illeték általában az adóalap 0,8%-a. Ehhez még hozzájárulnak a jogi költségek, a dokumentáció, a finanszírozás és a felújítás.

Flipping és adózás Portugáliában

Ingatlan eladása során felmerülhet a mais-valia, vagyis az adózási szabályoknak megfelelően adóköteles nyereség. A portugál jogszabályok megkülönböztetik a magánvagyon eladását a gazdasági tevékenységből származó jövedelmektől.

Az ingatlan egyszeri eladása és a házak rendszeres vásárlása felújítás céljából, majd továbbértékesítése tehát nem feltétlenül ugyanúgy adózandó.

A portugál gazdasági tevékenységek osztályozása magában foglalja a CAE 68100-at – ingatlanok adásvétele. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy társaságot kell alapítani. Sorozatos flipping esetén azonban érdemes már az első tranzakció előtt egy helyi adótanácsadóval egyeztetni a tevékenység megfelelő folytatásának és elszámolásának módjáról.

Hatékony flipping! Hol lehet a legtöbbet keresni, és mekkora a kockázat?

A nemzetközi flipping nem az olcsó címek vadászatáról szól. A legnagyobb potenciál nem feltétlenül ott található, ahol az ingatlanok olcsók. Egy olcsó ház egy kereslet nélküli településen rosszabb befektetés lehet, mint egy drágább ingatlan olyan helyen, ahol a felújítás után gyorsan lehet vevőt találni.

Egy jó projektnek konkrét előnnyel kell rendelkeznie: piaci ár alatti vásárlás, kedvező átalakítási lehetőség, kivételes elhelyezkedés, kihasználatlan terület, alacsony színvonal jó környezetben, vagy világosan meghatározott célvásárlói csoport.

Példa: ház 90 ezer euróért, felújítás 40 ezer euróért és 15 ezer euró egyéb költségek. Ha az eladás 180 ezer euróért történik, ez 35 ezer euró többletet jelent az adóelszámolás előtt. Ha azonban az eladási ár 160 ezer euró, az eredmény 15 ezer euróra csökken.

Ezért a flipping során nem a látványos vizualizációk a legfontosabbak, hanem a jó vételár, a költségek ellenőrzése és a reális végső értékbecslés.

Flipping nemzetközi szinten: a legnagyobb veszélyek

• Hibás ARV értékbecslés – az ingatlan nem biztos, hogy eléri a tervezett árat.
• A felújítás költségeinek növekedése – a nedvesség, a szerkezet, a tető, az installációk vagy a dokumentációval kapcsolatos problémák jelentősen megemelhetik a költségvetést.
• Késések – a hosszabb felújítás további finanszírozási, adó-, közüzemi és fenntartási költségeket jelent.
• Alacsony likviditás – egy kis településen egy ház vagy társasház eladása hónapokig is eltarthat.
• A szabályozások és finanszírozási költségek változásai – csökkenthetik a projekt jövedelmezőségét.
• Problémák a kivitelezőkkel és a dokumentációval – külföldön ehhez még nyelvi akadályok és a munkák nehezebb ellenőrzése is társulnak.

Érdemes ellenőrizni a helyi szabályozásokat is az ingatlanhasznosítással kapcsolatban, különösen, ha a felújítás után rövid távú bérbeadás a terv. A flipping javíthatja az üresen álló épületek állapotát és támogathatja a helyi vállalkozókat, de népszerű településeken növelheti az árakat és csökkentheti a lakások elérhetőségét a helyiek számára.

Olaszország vagy Portugália?

Olaszország – olcsóbban, de nagyobb kihívást jelentően

Előnyök: nagy választék régi ingatlanokból, viszonylag alacsony árak a legnépszerűbb régiókon kívül, „1 eurós ház” programok, jelentős felújítási és turisztikai potenciál, valamint lehetőség ritka, kevésbé ismert helyszínek megtalálására.

Hátrányok: gyengébb kereslet egyes településeken, drága felújítások kockázata, jogi és adminisztratív problémák, potenciálisan hosszú értékesítési idő, valamint jelentős különbségek a régiók között.

Portugália – erős piac, magasabb belépési küszöbbel

Előnyök: erős kereslet, külföldi vásárlók érdeklődése, potenciálisan könnyebb az elkészült ingatlan értékesítése, nagy felújítási potenciál és nagyobb likviditás népszerű helyszíneken.

Hátrányok: magas beszerzési árak, erős befektetői verseny, nehezebb nagy kedvezményt találni, magas felújítási költségek, valamint a haszonkulcs csökkenésének kockázata a költségvetés túllépése esetén.