Zöld tanúsítványok a luxusingatlanokban – az új piaci standard

Képzeld el a múlt heti jelenetet egy varsói irodaházban. Egy potenciális bérlő, egy nemzetközi vállalat, visszautasítja a szerződés aláírását 3 000 négyzetméternyi területre. Az ok? Nincs WELL Gold tanúsítvány. „Az ESG-szabványaink ezt megkövetelik” – hallja a fejlesztő. Így lett az ökológia választási lehetőségből belépési feltétel.

Ez nem egyedi eset. Világszerte a LEED naponta 2 600 000 négyzetlábnyi területet tanúsít. Minden egyes nap. Képzeljétek el ennek a változásnak a léptékét – az épületek már eleve belépőjeggyel nőnek fel egy világba, ahol a zöld tanúsítványok mindent eldöntenek.

2025-ben Varsóban az új, prémium kategóriás irodaházak 90%-a fenntarthatósági tanúsítvánnyal rendelkezik.

Zöld tanúsítványok a luxusingatlanokban – kompromisszumok nélküli ökológia

Lengyelország gyorsabban felzárkózott a trendekhez, mint azt bárki várta volna. Még öt évvel ezelőtt az ökológiai megoldások csak kiegészítésnek számítottak, ma már alapvetőek. Ez a felgyorsulás nem véletlen – EU Green Deal, növekvő ESG-nyomás, de ugyanígy a befektetők pragmatizmusa is, akik rájöttek egy dologra. A tanúsított épületek nem szeszély, hanem üzlet.

fot. dreamerealestate.com

Ezt saját szememmel látom, amikor végigsétálok a főváros központján. Ma már minden homlokzaton ott díszeleg valamilyen logó – LEED, BREEAM, WELL. Ezek a kis táblák belépőt jelentenek az exkluzív ingatlanok klubjába. De mit is jelentenek valójában?

A forradalom csendben indult, a facility management osztályokon és a fenntarthatósági irodákban. Hirtelen kiderült, hogy a bérlők többet fizetnek a jobb levegőért, az alacsonyabb számlákért és a zöld székhely presztízséért. A fejlesztők, akik eleinte szkeptikusak voltak, ma már a legmagasabb minősítésekért küzdenek, mintha Michelin -csillagot akarnának szerezni egy étteremnek.

A lényeg, hogy minden tanúsítvány mögött pontrendszer, szigorú műszaki kritériumok és nagyon is kézzelfogható előnyök számai állnak. Azok a piaci erők, amelyek ezt a változást hajtják, világos szabályok szerint működnek – bár ezek nem mindig nyilvánvalóak első pillantásra.

Mielőtt a számokat néznénk, nézzük meg, mit is jelentenek a gyakorlatban az egyes logók az épületek homlokzatán…

Mit rejlik a LEED, BREEAM és WELL tanúsítványok mögött – kulcsfontosságú kritériumok és szintek

Amikor a mai, tanúsított épületeket nézzük, különféle jelölésekkel találkozunk – de mit is jelentenek ezek valójában? Minden rendszernek megvannak a saját küszöbértékei és pontszámai, amelyeket érdemes ismerni.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – amerikai rendszer, legfeljebb 110 ponttal

A LEED egy egyszerű pontrendszeren alapul. Különböző intézkedésekért pontokat kapsz, majd megnézed, melyik kategóriába esel. Certified 40–49 pont, Silver 50–59, Gold 60–79, Platinum pedig 80 ponttól felfelé.

Mindig is kíváncsi voltam, miért éppen 110 a maximum? Kiderült, hogy ez az innovációért és a regionális prioritásokért járó extra pontok miatt van így. Az alapvető kategóriák hétfélék: elhelyezkedés és közlekedés, fenntartható telkek, vízhatékonyság, energia és légkör, anyagok és erőforrások, beltéri környezeti minőség, valamint innováció.

BREEAM v7 – európai megközelítés súlyozással

Itt már bonyolultabb a helyzet, mert minden kategóriának más a súlya. Az energia például a teljes értékelés 19%-át teszi ki – logikus, hiszen ez a legnagyobb üzemeltetési költség. Az egészség és jóllét 15%, a menedzsment 12%, a közlekedés 8%.

Az értékelés a Pass (30% pont) szinttől indul, majd Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) és Outstanding (85%) következik. Ezek a küszöbök elég szigorúak – a legmagasabb szinthez tényleg komoly erőfeszítés kell.

WELL v2 – fókuszban az ember

A WELL teljesen más történet. Nem elsősorban az épületre koncentrál, hanem arra, hogyan hat ránk. Tíz koncepció: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

A Silver szinthez minden alapkövetelményt teljesíteni kell, plusz 20 pontot kell szerezni az opcionálisakból. Gold 40 pont, Platinum 80. Egyszerűnek hangzik, de az ördög a részletekben rejlik – néhány követelmény megvalósítása igazán összetett feladat.

Egyre több befektető választja a kettős vagy hármas tanúsítványokat. A LEED és WELL kombináció egyre népszerűbb – az egyik az épületre, a másik a benne tartózkodó emberekre fókuszál. A BREEAM és WELL párosítás is előfordul, különösen Európában.

Azt vettem észre, hogy a fejlesztők gyakran nem értik a rendszerek közötti különbségeket. Úgy gondolják, hogy „a tanúsítvány az tanúsítvány”, pedig ez nem igaz. Mindegyik mást mér, és mások a prioritásaik.

Ha tisztában vagyunk azzal, mit mérnek az egyes rendszerek, nézzük meg, miért követeli meg a piac őket gyakorlatilag automatikusan.

fotó: rcm-international.com

A divattól a szükségszerűségig – a piac erői és a szabályozások, amelyek a szabványt alakítják

Még emlékszem, néhány évvel ezelőtt a zöld tanúsítványok afféle kütyük voltak a leggazdagabb fejlesztők számára. Kellemes extrák, amikkel lehetett villogni a vásárokon. Mostanra? Ez az alap a premium szegmensben.

Mi is történt valójában? Elsősorban a szabályozások kezdtek minden oldalról szorítani.

A szabályozási idővonal nagyjából így nézett ki:

2019.12.19 – „European Green Deal” bejelentése
2021.07.14 – „Fit for 55” csomag konkrétumokkal
2023.01.01 – kötelező küszöbök a nagy EU-s eszközökre
2025 – tervezett LEED v5 bevezetés, hangsúly a dekarbonizáción

De a szabályozás csak egy eleme a kirakósnak. Az igazi fordulópontot a tőke hozta el. A globális befektetési alapok elkezdték közvetlenül beleírni a tanúsítvány-követelményeket a term sheetekbe. Nincs BREEAM vagy LEED? Nincs finanszírozás. Egyszerű, mint az egyszeregy.

Az ESG már nem csak egy divatszó, hanem kemény üzleti elvárás. Az alapoknak saját kötelezettségeik vannak a végső befektetőik felé, így továbbadják a nyomást.

Másrészt a bérlők is megváltoztak. A nemzetközi vállalatok olyan beszerzési politikákat vezettek be, amelyek minimum LEED Gold vagy BREEAM Excellent szintet követelnek meg. A sustainability csapatuk egyszerűen nem ír alá bérleti szerződést tanúsítvány nélküli épületben.

Érdekes példa a Warsaw Spire – gyakorlatilag a bérbeadott területek 100%-át olyan cégek vették ki, amelyek beszerzési szabályzata előírta a tanúsítványokat. Véletlen? Nem hiszem.

Lengyelországban az első BREEAM tanúsítás 2010-ben jelent meg. Sokáig úgy tűnt, ez csak néhány kiváltságos kísérlete. De amikor jöttek az európai szabályozások és a globális bérlők kemény követelményeket támasztottak, a piac megfordult. Egyik napról a másikra a „jó, ha van”-ból „muszáj, hogy legyen” lett.

Tulajdonképpen ez természetes evolúció volt. Mint minden szabvány esetében – először a pionírok vezetik be, aztán jön a korai többség, végül pedig teljesen általánossá válik. Csak most a folyamatot a külső nyomás felgyorsította.

Ezek az erők nemcsak a keresletet hajtják, hanem ténylegesen hatnak a pénzügyi eredményekre is – ezt hamarosan számokkal is alátámasztom.

fot. nar.realtor

Mey meggyőző számok – pénzügyi, működési és reputációs előnyök

Tegnap éppen beszéltem a Mokotówban lévő épület kezelőjével, és mondott valamit, ami viccnek hangzott. „A bérlőim 15%-kal többet fizetnek nekem, mert van egy papírdarabom a falon.” Ez a papírdarab a BREEAM tanúsítvány.

Kiderült, hogy egyáltalán nem viccelt.

Ezek a számok a Globalworth Polska és az USGBC legfrissebb kutatásaiból származnak. Ezek nem előrejelzések vagy vágyálmok. Ezek kemény piaci adatok.

Vegyünk egy konkrét példát Varsóból. Két azonos irodaház Służewiecben, egymás mellett. Az első, tanúsítvány nélkül, 89 PLN/m² áron adja bérbe a területet. A második, LEED Gold tanúsítvánnyal, 106 PLN-t kér. A különbség? 2 300 PLN havonta minden 100 négyzetméterre. Éves szinten ez közel 28 000 PLN extra bevétel minden bérlőtől.

A tanúsított épület tulajdonosa kevesebbet fizet az áramért is. Mennyivel kevesebbet? Az USGBC kutatásai szerint 25%-kal kevesebbet a hagyományos épületekhez képest. 10 000 négyzetméteren ez évi 180 000 PLN megtakarítást jelent a jelenlegi energiaárak mellett.

De az igazi áttörést a produktivitás hozza. A WELL tanúsítvány, amely a felhasználók kényelmére fókuszál, 10-15%-kal növeli a dolgozók teljesítményét. Elvontnak hangzik? Egyáltalán nem. Ez azt jelenti, hogy egy 50 fős csapat úgy dolgozik, mintha 56-an lennének. A gyakorlatban ez kevesebb hiányzást, gyorsabb projektmegvalósítást, jobb pénzügyi eredményeket jelent a bérlő cégek számára.

Egy ismerősöm WELL tanúsítvánnyal rendelkező épületben vezet csapatot a Wola városrészben. Azt mondja, az emberek ritkábban betegek, kevesebbet panaszkodnak fáradtságra munka után. Lehet, hogy véletlen, de a számok nem ezt mutatják – az IWBI kutatásai ezt a trendet világszerte több száz létesítményben igazolják .

És mi a helyzet a hírnévvel? Boston szén-dioxid-semleges tornya, LEED Platinum tanúsítvánnyal, 2025-ben 18%-kal drágábban kelt el, mint a környék hasonló épületei. A vevők szó szerint többet fizettek a zöld imázsért. Lengyelországban is hasonló tendenciákat látunk – technológiai cégek, ügyvédi irodák, nemzetközi vállalatok tanúsított tereket választanak, mert ez része az ESG stratégiájuknak.

Ismerek egy fejlesztőt, aki eleinte azt hitte, a tanúsítás felesleges költség. Ma már minden új projektje legalább BREEAM Very Good minősítésű. Miért? Mert a befektetők többet fizetnek, a bérlők tovább maradnak, az üzemeltetési költségek pedig alacsonyabbak.

Néha elgondolkodom, hogy ezek a tanúsítványok nem csak egy divathullám -e. De amikor ránézek az energiaszámlákra, a bérleti díjakra és a bérlői fluktuációs arányokra, minden kétségem eloszlik. A számok nem hazudnak.

Ha a számok ennyire egyértelműek, már csak az a kérdés, hogyan lehet kihasználni a trendet, hogy megelőzzük a versenytársakat…

fot. inogenalliance.com

Zöld jövő felé vezető út – stratégiai lépések a piacvezetők számára

Amikor ránézek arra, ami a prémium ingatlanpiacon történik, úgy érzem, fordulóponthoz érkeztünk. Vagy most lépünk, vagy évekre lemaradunk. Ez már nem az a kérdés, hogy „vajon”, hanem hogy „mikor” és „milyen gyorsan”.

2030-ig az Európai Unióban minden prémium épületnek tanúsítvánnyal kell rendelkeznie – elsőre sci-finek hangzik, de pontosan ebbe az irányba tartunk. Az uniós szabályozások nem viccelnek, a befektetők pedig már most csak a megfelelő tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanokat nézik.

Van egy konkrét cselekvési tervünk, amely már több projektben is bizonyított:

1. Portfólió audit – minden egyes épület jelenlegi állapotának felmérése
2. A megfelelő tanúsítványok kiválasztása (BREEAM, LEED, esetleg WELL)
3. BIM rendszerek integrációja IoT technológiákkal
4. Többszöri újraminősítés tervezése 3-5 évente

Ne áltassuk magunkat – ez pénzbe kerül. De az alternatíva még rosszabb.

Érdekes trendeket látok a láthatáron. Mesterséges intelligencia az energiaoptimalizálásban már nem sci-fi, hanem valóság. A körforgásos gazdaságból származó anyagok már nem számítanak rétegszintű megoldásnak. A többtanúsítványos rendszer kezd iparági sztenderddé válni, nem kivétellé.

Néha elgondolkodom, nem visszük-e túlzásba ezt az egész „zöld őrületet”. Aztán ránézek az energiaszámlákra és az új szabályozásokra, és tudom, hogy nincs visszaút. Azok a fejlesztők, akik ezt nem értik meg, 2-3 éven belül komoly értékesítési gondokkal néznek majd szembe.

Tulajdonképpen lehet apró lépésekkel kezdeni. Egy épület pilot auditja, hogy lássuk, hol tartunk. 90 nap elég ahhoz, hogy tiszta képet kapjunk a helyzetről és kidolgozzuk a cselekvési tervet.

fotó: spacewell.com

A premium piac nem fog várni a lemaradókra. Az ügyfelek már most kérdeznek a tanúsítványokról, az energiafogyasztásról, a környezeti hatásról. Hamarosan ez dönti majd el, hogy egyáltalán érdeklődik-e valaki az ajánlatunk iránt.

Nézd meg, hogyan teljesít az épületed a zöld teszten.

Mark 90

lifestyle & ingatlan szerkesztőség

Luxury Blog